固原市老旧小区整治改造和规范物业管理工作经验交流材料

固原市住房和城乡建设局

为落实《自治区人民政府关于进一步规范物业管理促进物业行业健康发展的意见》和推进老旧小区整治改造工作，我市在自治区住房和城乡建设厅的领导和指导下，高度重视，全面部署安排，认真制定工作方案，加强组织调度，积极开展工作。

一、基本情况

固原市原州区城市规划范围内，计划改造的老旧住宅小区145个，建筑总面积1601491.13平米，总户数18216户。其中2014年计划改造43个，面积1117947.13平米，户数13304户，概算总投资1287.36万元。上述老旧小区中有专业化的物业公司管理的13个，有人看管的117个，无人看管的15个。目前已开展整治改造小区9个，面积65.5万平米，落实投资3286万元。

二、主要工作

（一）老旧小区改造情况

1 、制定方案，健全组织机构

为了加强组织领导，有效推进老旧小区改造和物业管理工作，成立固原市城区老旧住宅小区整治改造和推进物业管理工作领导小组，组长由市政府分管城市建设的副市长担任，原州区政府、试验区管委会、市住建主要负责人为副组长，发改、财政、民政、公安、交通、环保、规划、城管、人力资源和社会保障等单位为成员；同时根据住建厅有关文件精神，制订了《固原城区开展老旧住宅小区整治改造和推进物业管理实施方案》。《方案》确定了总体目标，工作内容、实施步骤，部门职责等，全面组织开展老旧小区整治改造工作。

2 、加强排查，掌握基础信息

为了准确掌握老旧小区改造面积、户数、基础设施、物业管理情况等基础信息，为下一步具体实施老旧小区改造做好准备，固原市住房和城乡建设局多次召开专题会议，安排部署。从4月份起，组织三个排查小组，利用15天时间，对固原市区约200个老旧小区的基础设施、节能、绿化、停车场、监控设施、物业管理用房等基本情况进行摸排，最后确定145个老旧小区纳入改造任务，其中2014年改造小区43个。

3 、全面动员，认真组织落实

针对改造小区普遍存在规划设计标准低，基础设施配套不足，图纸资料不全等现状。首先组织有关设计等单位，对改造项目实地查勘，录制影像资料，确定测算工程量，制定工程预算等，做好前期准备工作。其次，在发挥政府主导作用的前提下，全面动员社会力量，采取一对一，面对面的办法，动员业主、建设单位等社会力量，对具有一定代表性的信合小区、紫薇花园、北苑小区、东扩小区、西花园、利民小区、东关村、东海园区等9个住宅小区节能、道路、管线、设施进行改造。共完成节能改造30多万平米，维修道路、散水17.5万平米，更换上下水管道1.1万米，更换安装监控设施400多个，修建停车场3处，补植恢复草坪1.7万平米，共完成投资3286万元，为我市全面开展老旧小区改造开了个好头，奠定了基础。

4 、广泛宣传，加快老旧小区改造。 全方位，广角度，综合运用各级新闻媒体和舆论工具，采取多种形式开展宣传工作，积极引导社会和居民理解、认可、支持老旧小区综合整治工作，确保将这一惠民工程落到实处。

（二）推进物业管理情况

1 、健全机制，发挥基层管理职能。 在进一步明确政府相关部门职责的基础上，建立健全市、区、街道、社区（居委会）为主体的“四级网络”格局，努力构建监管部门、业主委员会、物业企业“三位一体”的新型服务机制，形成分级负责、权责明确、责任落实、运转协调、监管到位的物业服务管理体系。对完成改造的老旧小区，交由街道社区区分不同情况，实行引进专业化物业公司、业主自管、社区管理三种模式统一管理。

2 、整合人才资源，确保物业服务质量。 对业主自管和社区管理的老旧小区，整合市区保洁员和公益性岗位，按小区需求配备具备一定专业知识的物业服务人员，保障基础性物业服务落到实处。

3、 完善政策措施，建立长效机制。 对老旧小区实行物业服务收费政府指导价，制定出台老旧住宅小区物业服务管理办法、综合服务收费标准、减免税费扶持优惠措施等配套政策，因地制宜地完善各小区秩序维护、保洁服务、绿化养护、设施维修养护等制度，建立依法管理老旧小区的长效机制。

三、存在的问题

一是 资金筹集困难，特别是配套资金和住户分摊资金无法落实；二是在改造过程中，部分群众提出大量个性化改造要求，绝大多数要求既不符合整体改造规划，也无相应资金支持。在无法满足群众要求的情况下，推进工作受到不同程度的阻力，群众不配合、不理解情况时有发生，说服、解释和劝解工作数量大、难度高。 三是 老旧小区改造的有关政策尚未明确，目前没有具体的政策措施，改造推进有难度。四是老旧住宅小区改造和推进物业管理工作联动机制尚未形建立，各部门齐抓共管的合力尚未形成。

四、解决措施

1、积极落实各项改造资金，夯实物质基础。

2、制定和完善相关政策，促进整治改造和后期物业管理。

3、加强部门联动，建立老旧住宅小区整治改造和物业管理联席会议制度，常抓不懈。

4、加强学习交流，对区内兄弟市县已经有成熟的改造经验、好的做法积极借鉴学习，并运用于实践工作当中。

5、扩大宣传力度，增进沟通，争取广大居民的理解支持。

五、工作建议

固原市属贫困地区，企业、居民筹资困难，参与改造的积极性不高，建议自治区给予资金倾斜。同时借鉴兄弟市县改造经验，建议出台具体明确的政策措施，确保改造工作有章可依。