实施老旧小区改造 让居民重拾“幸福感”

中卫市住房和城乡建设局

老旧小区改造是一项事关群众切身利益的重大民心工程，也是一项复杂的系统工程，最终目的是使居民生活环境质量得到快速有效提升。2014年，为认真贯彻区住建厅关于分期分批对老旧小区改造整治的通知精神，和“和谐中卫”的总要求，中卫市委、市政府提出，要将老旧小区改造整治工作列为2014年为民办实事重点项目，计划投资810余万元，对沙坡头区30个老旧小区实施整治改造，同时按照区住建厅要求，计划自2014年开始，对120余个老旧小区分批分期实施整治改造。2014年计划改造的30个老旧小区自6月初开始实施，目前已完成85%，完成投资600余万元。我们的主要做法是：

一、统一思想，充分认识老旧小区改造的必然性和重要性。 针对老旧小区因其规划建设年代早，建设标准相对较低，不同程度地存在着管线老化、设备年久失修、道路破损、楼体饰面脱落，节能保温效果差等诸多问题，为进一步加强老旧小区的综合整治，中卫市多次召开相关部门专题会议，提出不仅要建设环境优美的新小区，同时要积极推进老旧小区改造，让居民都能享受到城市发展带来的实惠，并将老旧小区整治改造工程列入市住建局年终考核项目。市住建局党委高度重视，提出要将这项民心工程做为今年开展群众路线教育实践活动的重要内容，成立了由局党委书记、局长为组长的老旧小区整治改造领导小组，同时为使整治改造工程真正解决老旧小区存在的问题，还吸收了乡镇、社区负责人参加，并安装了群众反映情况热线电话。

二、做好调研，认真研究制定整治改造工程实施方案。 为使整治改造工程真正做到让群众满意，中卫市住建局自3月初开始就安排专人对沙坡头区范围内老旧小区开展了大范围的调查摸底工作。在调查摸底中，充分发挥社区干部情况熟的特点，采取先向各社区发放调查表，后小区询问居民的办法，并结合近年来老旧小区居民通过“市长信箱”等各种形式反映问题的情况，切实把老旧小区存在的问题摸清、吃透，使整治改造工程做到“有的放矢”，先后共发放调查表30余份，询问居民300余人次。在充分调查摸底的基础上，按照“先大后小、先易后难”的原则，将群众反映问题较多的向阳小区、长城小区等30个老旧小区做为首批整治改造的老旧小区，同时把群众集中反映的道路破损严重、没有照明设施和环卫设施、排水管道堵塞、没有监控设施等列为重点整治改造的内容，针对30个老旧小区的不同情况制定了整治改造方案。

三、搞好结合，真正把整治改造工程做成让群众满意的惠民工程。 主要是搞好“三个结合”，即：与中卫市开展的城市创建活动相结合，与城市即有建筑节能改造相结合，与改造过程中群众反映的问题相结合。由于这些老旧小区大多建于上世纪八、九十年代，虽然经过多次调查摸底，但一些问题仍然没有列入整治改造方案。针对在整治改造工程开始实施过程中，居民反映的一些个性问题，我们及时调整改造方案，真正做到改造一个小区，让群众满意一个小区。向阳小区做为一个重点改造的小区，共6栋居民分别建于上世纪80年代和2000年前后，群众反映问题比较集中的是排水管网堵塞，但前后楼前的排水管网不共用，而且老楼在建设之初就因排水管没有按照规定施工，造成长年堵塞，为使这一困扰居民多年难点问题，我们及时调整施工方案，对排水管网全部进行重建，切实解决了排水管网堵塞的问题，受到了小区居民的赞扬。在整个整治改造工程实施过程中，共对方案进行了10余次调整，同时市住建局领导深入施工现场，对施工过程中存在的工程质量问题要求立即整改，真正把这项惠民工程做成“放心”工程。

四、营造氛围，让广大居民充分认识老旧小区整治的好处和意义。 为使老旧小区改造工作深入人心，让广大居民充分了解改造的好处和意义。整治改造工程实施前，我们协调相关社区干部，通过张贴通知、发放宣传单等形式，向居民讲政策、讲好处。先后在30个计划改造的老旧小区内张贴开展老旧小区整治改造通知及改造方案等100余份，并鼓励发动居民自觉拆除乱搭乱建等违法建筑。在改造工程实施后，专门在小区内张贴了“告小区居民书”，各社区还抽调专人负责协调工程实施过程中的水、电等，为整治改造工程顺利实施创造了良好的条件，市住建局还设立老旧小区改造咨询热线，解答来访居民，改造工程实施以来，共接待群众来电来访近百人次。

五、积极探索，切实推进老旧小区的长效管理机制。 多年来，老旧小区的管理问题一直是困扰各级政府的一大难题，如何破解这一难题，我们也在积极探索。自2012年开始，按照自治区《物业管理条例》有关条款，我们协调乡镇社区办、社区居委会，探索由业委会或业主代表进行老旧小区管理的路子，通过在较大的老旧小区成立业委会、独栋楼选出业主代表的方式，由业委会、业主代表自治或聘请人员对小区进行管理的形式，开展“准物业”形式管理模式。通过近两年多积极推动，目前已有长城小区、明珠小区、长河小区、祥瑞小区等10余个较大的小区已开始实施这种“准物业”小区管理模式，长城小区做为一个有1000多人的老旧小区，业委会一班人发挥各自优势，为小区购置活动设施、清理小区内的“菜园子”，解决小区上下水不畅问题等，受到小区居民的一致赞扬。

老旧小区改造工程是一项复杂的系统工程，需要政府各部门、单位及广大居民的积极配合，2014年做为老旧小区整治改造的开局年，改造实施过程中依然存在一些问题：一是居民反映的个性问题和集中问题之间很难平衡，如一些居民因反映的个性问题得不到解决，就阻挠施工；二是老旧小区改造后物业企业仍不愿进入的问题依然突出，近年来虽经多方努力，一些老旧小区开始推行业委会自治的“准物业”管理模式，但独栋楼或较小规模小区这种模式依然很难推行；三是老旧小区改造过程中政府相关部门联运作用发挥有限，责任不清晰，影响了整治改造工程的实施。

结合近两年老旧小区整治改造的经验，提出如下建议和意见：

一是加强领导，充分发挥政府主导作用。 由于老旧小区物业管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，需要发挥政府主导作用，有序推进老旧住宅小区综合整治。为有效推进老旧小区管理改善工作，在组织领导上应予以保障。成立老旧小区整治改造领导小组，具体负责组织、监督和政策制订等工作，同时成立相应的组织机构，负责实施本辖区内各项具体工作，住建 (房管)、规划、城管执法、工商、公安、物价、财税、民政、卫生、环保、质监、司法、人防、电力等相关部门和专业单位按照各自职责依法开展相关工作，建立市、区、乡镇（街道）、社区四级联动机制，签订目标责任书，纳入年度目标考核。

二是完善硬件措施，为老旧住宅小区的长效管理打下基础。 政府及各相关职能部门应发挥主导作用，建立相应工作机制，明确各自职责，制定总体方案。主要从三个方面完善配置：一是针对老旧小区的不同类型，建立相对封闭独立的管理区域，安装电子监控器，以及小区消防等特种设施配备；二是开展包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等环境整治工作；三是开展包括小区内上下水、供热、电力和燃气等公用事业管网整治，为老旧小区建立长效管理机制打下坚实的硬件基础。

三是因地制宜，建立适合老旧小区特点的管理模式和长效管理机制。 老旧住宅小区整治工作完成后，要通过解决管理责任主体、资金来源、管理机制等问题，建立适合老旧居住小区特点的管理模式和机制。在考虑居民对物业管理的实际需求、尊重居民意愿的情况下，区分小区的不同情况和特点，采取灵活多样的后续管理模式，促进老旧小区管理的良性循环。对于配套设施相对独立、较为完善，又有一定规模的老旧小区，可以采取组织召开业主大会并选举业主委员会，依法选聘物业企业或由业主委员会自行管理；对于规模较小不具备条件的，可以由社区代表社区居民，依法与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理和服务合同，也可以由社区组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，进行自我管理、自我服务。