银川：6亿元房屋“养老金”该咋花

　　10月23日，住建部和财政部发出消息，将出台多项举措鼓励业主使用物业维修金对老旧小区进行更新改造，破解维修金使用中的诸多难题。这项新政的出台，对银川市老旧小区和商品房的维修问题有什么影响？银川“房屋养老金”如何使用，能用在哪些方面？近日，记者专门采访了市住建局工作人员，对银川市住宅维修金的使用情况进行了解。

　　住宅专项维修资金，又称物业储备金，是指专项用于商品住宅、售后拥有住宅共有部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，所有权归业主所有。也就是说，业主们提前预存这笔钱，一旦房屋公共设施出现问题，就可以提取使用，相当于“房屋养老金”。

　　据了解，从2001年银川市开始收存住宅专项维修资金以来，目前全市维修金“储备池”里已经累计了6亿多元，以应对将来各小区可能出现的住宅房屋老化问题。

　　老小区不能享受房屋“养老金”

　　“1999年12月以前建设的住宅楼，无物业管理、安防等设施，我们才称之为老旧小区。”采访中，银川市物业办工作人员表示，在老旧小区的“定义上”，银川一直以来以建设时间为分割线。但是，银川市是从2001年以后，才对建成的商品房收存住宅专项维修资金，所以在此之前建成的小区，既没有收存过住宅专项维修资金，也就没有使用的资格。而国家两部门最新印发的《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》，也就并不符合银川目前维修金使用范围现状。

　　但是，老旧小区的住户们也不用愁，虽然没有为房屋缴纳“养老金”。近年来银川市政府出资，针对老旧小区出现的一些问题，正在逐步对没有物业管理、安防设施，以及存在上下水管道不通等老旧小区“病症”进行全面改造。让老小区的住户们不用再为房子老化问题而担忧。

　　动用“养老金”还得业主说了算

　　老旧小区虽然无法享受“养老金”，但是2001年以后建成的住宅，一旦房屋过了“保质期”出现问题，这笔钱就可以起大作用。

　　据悉，根据《银川市住宅专项维修资金管理办法》规定，无电梯的住宅每平方米建筑面积，交存首期住宅专项维修资金数额为40元，非住宅、有电梯的住宅及别墅每平方米交50元。物业维修储备金主要用于小区共有部分的维修，以及小区的更新改造，如路灯、监控损坏，屋顶漏水，如果仅涉及业主的个人利益，那就不能启用物业维修储备金。

　　采访中，工作人员也表示，目前银川市物业维修金的使用，主要由三区物业部门根据小区情况在每年年底前提起申报维修计划。在有业委会的小区，由业委会牵头申报，无业委会的小区，则由居委会或街道办申报。随后，物业办工程人员和物业公司、业主委员会一起现场勘查，对是否需要动用公共维修基金进行认定，做好预算等前期准备工作。同时，维修还必须征得所涉及住宅楼或整个小区2/3业主同意，一旦符合该储备金的使用规定，相关部门会在第二年春季立即安排维修，做到应修尽修。

　　住宅维修金主要用于小区公共部分质保期过后的维修需要，所以“房屋养老金”能不能动，怎么动，还得业主自己协商一致才行。

　　6亿元“养老金”应对房屋“老龄化”

　　采访中，记者了解到，从2001年银川市开始收存住宅专项维修资金以来，目前全市维修金“储备池”里已经累计了6亿多元，以应对将来各小区可能出现的住宅房屋老化问题。此外，近年来全市已经动用了2000多万元维修金，对丽子家园A、B区，新世纪小区等商品住宅房屋问题进行了维修。

　　“可能‘交的多，用得少’也是咱们市民对于物业维修金使用的一个疑问。”采访中，物业办工作人员解释，其实大笔的物业维修资金并不是在“沉睡”，而是相当于养老金一样，在等待房屋出现老化问题以后，作为资金保障来使用。但是，也有一些房屋，并没有过5年房屋质保期就已经出现各种问题，这个时候主管部门都建议业主联系房屋建设的责任方进行维修，这也是保护业主们的合法权益。

　　当然，目前银川市专项维修资金申请还有比较困难的一点，就是申请条件中要求必须征得所涉及住宅楼或整个小区2/3业主同意。一方面，找业主签字困难，另一方面则是很多业主觉得别人家屋顶漏水，为啥要花大家的钱，这种观念也是阻碍原因之一。

　　业主表决难、维修金使用率低、资金透明管理，维修质量的监管……作为住房的“养老金”，物业维修专项资金的使用，其实关系到每一个业主的切身利益，但是使用中还存在着这样那样的“不方便”。所以，不仅是老旧小区，银川商品住宅如何更方便高效地使用“养老金”，也是未来亟待破解的新问题。（记者 孙楠）

　　来源： 银川日报