自治区人民政府关于进一步规范物业服务管理促进物业行业健康发展的意见
宁政发〔2014〕58号
各市、县（区）人民政府，自治区政府各部门、直属机构：
物业服务管理是社会管理的重要组成部分。近年来，我区物业服务行业得到一定发展，但仍然存在物业服务覆盖面低、市场行为不尽规范、服务水平不高、行业发展环境亟待改善等问题。为进一步提升物业服务管理水平，促进物业服务行业持续健康发展，充分发挥物业服务行业在优化城市发展环境、提高居民生活品质、创新社会治理、促进社会和谐中的积极作用，现就进一步规范物业服务管理、促进物业服务行业健康发展提出如下意见。
一、总体要求和目标任务
（一）总体要求。 以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，认真贯彻党的十八大及十八届三中全会、自治区党委十一届三次全体（扩大）会议精神，按照全面深化改革的总要求，以提高人民群众居住满意度为目标，以健全完善物业服务标准规范、加强市场监督管理、加大政策支持力度为基础，规范物业服务管理行为，提升物业服务水平，努力创建环境优美、安全有序、和谐文明的生产生活环境。
（二）目标任务。 到2017年，全区物业服务行业发展整体水平明显提高，基本实现物业服务全覆盖。
——新建商品住宅小区，全面实行专业化物业服务管理。老旧住宅小区综合整治改造比例达到95%，由业主自治管理、社区代管或选聘物业服务企业实行专业化管理。农民安置区（移民新村），由乡镇（村）组织业主进行物业服务管理，或委托物业服务企业代管。
——凡实行专业化、市场化物业服务管理的住宅小区，全面推行物业公司治安责任追究机制。
——新培育国家级物业服务示范项目20个、自治区级物业服务示范项目60个，通过典型引路、示范带动，进一步提高物业服务管理水平。
——全区物业服务覆盖面平均达到95%以上。新培育一级物业服务企业3家、二级物业服务企业10家，物业服务企业从业人员达到10万人以上。
二、工作措施
（一）健全物业行业管理体制。 各市、县（区）要将物业服务管理纳入社区建设管理体系，设立工作机构，配备专职人员，构建地级市监督管理、县（市、区）属地负责、街道（乡镇）组织落实、居（村）民委员会积极参与的物业服务管理工作格局。要健全完善物业服务管理合同，规范物业服务委托方和受托方的责权利关系和行为。
（二）建立物业管理联席会议制度 。各市、县（区）要建立由住房城乡建设、房地产管理、规划、城管、园林绿化、公安、环保、民政、物价、金融、质量技术监督、安全监督管理等部门负责人参加的物业服务管理联席会议制度，定期研究解决物业管理中的相关问题。各有关部门要将行政执法职能延伸至住宅小区，有效制止和查处违章搭建、毁坏绿地、占用公共设施、毁坏专用设备等违法违规行为，及时化解物业服务管理矛盾纠纷，推动平安社区建设。
（三）推进业主自治组织建设。 街道办事处、乡（镇）政府应当加强对业主委员会工作的组织指导。凡业主入住率达到规定比例的住宅小区，均应成立业主大会和业主委员会，形成居民委员会、业主委员会和物业服务企业“三位一体”的物业服务管理体制，共同做好物业服务管理工作。要加强业主委员会成员培训教育，落实业主委员会成员薪酬待遇，制定完善议事规则和物业管理规约，组织引导业主大会、业主委员会注重维护住宅小区公共秩序和业主公共利益，不断提高业主委员会工作能力和管理水平。
（四）严格执行物业承接查验制度 。健全完善房屋交付使用和物业承接查验监督管理制度，明确新建房屋交付使用的条件、程序和物业承接查验的具体内容。严格落实工程质量责任制，凡不合格工程不得交付使用。严格执行物业承接查验制度，确保接收的物业权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全。各级房地产（物业）主管部门要加强物业承接验收监督管理，对不按规定交付房屋和查验接收物业的行为依法处罚。
（五）规范物业服务收费行为。 建立完善政府指导价和市场调节价相结合的物业服务收费机制。保障性安居工程、农民安置住宅小区和老旧住宅小区，实行政府指导价；新建商品住宅和非住宅、或者接受业主委托开展特约服务等其他物业服务项目，实行市场调节价。各市、县（区）价格主管部门应当会同房地产（物业）主管部门，及时制定物业服务等级标准以及相应的物业服务收费标准基准价与浮动幅度，并每三年进行一次调整。供水、供电、供气、供热、有线电视等专业经营单位，应当向终端用户收取相关费用，委托物业服务企业代收的应当支付手续费。各物业服务企业应当按照《物业服务合同》约定收取物业服务费，禁止随意提高收费标准，并在物业服务管理区域内显著位置，定期公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业费收支等情况，接受业主监督。
（六）推进老旧小区综合整治。 各市、县（区）要把老旧住宅小区整治改造列入民生计划，加强规划指导，严格督查考核，整合各方资源，加大资金投入，重点对上下水、公共卫生、道路和照明、供热管网、节能保温等进行整治改造，确保每年老旧住宅小区综合整治比例不低于总数的25%。对整治改造后的老旧住宅小区要组织建立维修资金交付使用管理制度，为房屋后续维修提供保障。要对整治改造后的老旧住宅小区实行“封闭式”管理，支持鼓励物业服务企业实行专业化物业服务管理，提高老旧住宅小区的功能质量、环境质量和安全防范能力。
（七）加强农民安置区物业服务管理。 鼓励农民集中安置住宅小区通过招标投标方式，选聘物业服务企业实施专业化物业服务管理。根据业主意愿，也可以由乡镇政府（村民委员会）组织入住业主进行自治物业服务管理，优先安排业主中的失地农民和困难家庭成员就业，并签订物业服务合同，明确物业服务管理内容和收费标准。
（八）健全住宅维修资金缴存使用管理机制。 落实住宅专项维修资金缴存使用管理规定，全面推行住宅专项维修资金管理制度。各市、县（区）要研究制定各类住宅的维修资金缴存标准和续缴办法，对个人账户维修资金余额不足30%的，动员业主及时续缴。要简化住宅专项维修资金使用审批条件和程序，推行业主“代表制”，对屋面漏水、管道堵塞、单元门损坏、电梯停运等紧急维修事项，由物业服务企业和业主委员会组织征求楼栋或单元业主代表意见后决定使用，主管部门复核确认。加强住宅专项维修资金监督管理，方便业主查询，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定，将住宅专项维修资金用于购买国债，实现住宅专项维修资金的保值增值。
（九）加强物业服务市场监督管理。 各级房地产（物业）主管部门要会同有关部门，加强物业服务市场监督检查，整顿规范物业服务市场秩序。要严格物业服务企业资质管理，健全完善物业服务市场准入退出机制，对服务质量差、群众满意度低、侵害业主合法权益的企业，依法查处并清出市场。要推行物业服务招标投标制度，建立公平公正的市场环境。各市、县（区）要研究制定物业服务企业信用信息管理制度，及时公开企业资质和信用状况，接受业主和社会监督。
三、扶持鼓励政策
（一）鼓励引导企业争先创优。 深入开展物业服务示范（优秀）项目和优秀物业企业创建活动，典型引路，示范带动，提升物业服务管理水平。加大对物业服务示范项目的奖励支持力度，对获得地级市以上物业服务示范（优秀）项目称号的物业服务企业，自获得示范（优秀）项目次年起，三年内参加物业项目招标投标时分别给予加分鼓励，并由项目所在地人民政府给予表彰奖励。
（二）加大财政补贴支持力度。 自治区财政厅会同住房城乡建设厅每年可安排一定的财政补贴资金，对老旧小区综合整治好的市、县（区）实行以奖代补。各市、县（区）要将老旧小区整治改造资金列入财政预算，对老旧小区、保障性安居工程、农民集中安置区实施专业化物业服务管理的，由各市、县（区）财政给予资金补贴。对在商品住宅小区中配建的保障性住房、拆迁安置住房，业主属于低收入家庭的，按照优惠价格缴纳物业费，低收入家庭缴费标准与该小区统一的物业服务收费标准差额部分，由市、县（区）给予资金补贴。住宅小区内共用设施设备维护管理、公共照明、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格，按照当地居民生活使用价格标准执行。住宅小区绿化用水免收污水处理费。各地对物业服务企业征收的营业税地方所得部分，主要用于物业服务管理补贴和奖励。
（三）合理确定税基。 物业服务企业的营业额，以其取得的全部价款和价外费用扣除代收代缴的水、电、燃气等费用以及物业服务企业管理相应公用部位、公用设备设施所耗用水、电费后的余额为计税营业额。对物业服务企业按照国家有关文件规定向居民收取的高层住宅电梯、水泵运行费，实行单独核算，按实列支的，可视同代收代付费用暂不征收营业税。
（四）加强用工优惠支持。 人力资源社会保障部门对物业服务企业招聘大中专毕业生、复转军人、就业困难人员的，优先提供招聘岗位并实行免费服务；对招用下岗失业和“4050”人员、签订劳动合同一年以上、并按规定交纳社会保险的，经人力资源社会保障部门认定，按规定给予公益性岗位补贴和社会保险补贴。住房和城乡建设部门对符合保障性住房申请条件的物业服务从业人员，在同等条件下优先租配售。
（五）加强培训教育支持。 各级政府和有关部门要分级、分批对物业服务从业人员进行岗位技能培训和继续教育培训。公安部门会同人力资源社会保障部门，负责物业服务企业秩序维护员（保安员）的培训考核；房地产（物业）主管部门会同人力资源社会保障部门，负责物业服务项目经理、物业管理员、绿化保洁员、设备维修员等岗位的培训考核。对物业服务行业从业人员的培训，享受培训所在地人力资源社会保障部门的职业培训补贴，并减免培训费用。
（六）强化舆论宣传引导。 要坚持正确舆论导向，加强物业管理政策法规宣传，引导企业和广大业主依法理性维权，树立正确的消费观念，积极支持和参与物业服务相关活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，自觉爱护公共设施，维护住宅小区良好秩序，为物业服务行业的发展营造良好的舆论氛围。
宁夏回族自治区人民政府
2014年7月2日