中国房地产报：国开行棚改贷款破万亿 力挺棚改货币化

根据国开行披露，截至5月8日，国家开发银行累计发放棚改贷款10033亿元，贷款余额8087亿元。

今年以来，国开行新增发放棚改贷款1992亿元，支持了全国31个省（区、市）棚户区改造，涉及总建筑面积约11.2亿平方米，惠及棚户区居民近1137万户。

4月23日、25日，住房和城乡建设部会同国开行分别在长春、南宁召开全国棚改片区工作会。住建部部长陈政高在会上强调，“要加大棚改货币化安置力度，提高货币化安置比例。”

而此种提法超越了之前“补砖头”和“补人头”并重的层次，将货币安置的权重进一步加强。国务院发展研究中心市场经济研究所房地产室副主任刘卫民在接受中国房地产报记者采访时分析，“提高棚户区改造货币安置的比例有一个重要背景，即国开行对于棚改货币补贴的比例限制取消了，此举为提高棚户区改造货币安置的比例提供了基础。随着大家对货币安置认识的不断深化，无论从国开行还是住建部都支持货币安置方式。”

支持 100% 货币安置

2015年3月25日，国开行发布了《进一步完善棚户区改造项目中货币补偿安置方式有关工作的通知》，对于纳入国家棚改计划和地方债务限额管理的棚户区改造项目，取消货币补偿比例限制。

此前，政策规定国开行棚户区改造贷款货币安置补偿比例为40%，为进一步鼓励地方政府尽可能通过统一购买或组织棚户区居民自主购买存量房源等方式进行安置，国开行将货币安置补偿比例提高到了100%。

随着国开行与住建部合作的深化，国开行在棚改的资金支持上发挥了重要作用。根据统计，国开行的贷款支持占据棚改贷款总额的半壁江山，“国开行的棚改专项贷款周期长、利率低，商业贷款往往是短期的经营性贷款。”刘卫民强调。

在棚户区改造工作重点推进的几年间，从2011年~2014年底，国家发改委、财政部共安排中央补助资金7092亿元。根据惯例，省级政府配套资金有的是和中央1:1进行配套，有的省份是按中央资金的50%配套。中央和省级补助资金还远远不能满足棚户区改造的资金需求。如果要继续加大货币化补偿在城市棚户区改造过程中的比例，国家开发银行的贷款资金更是不可或缺。

国务院总理李克强在今年全国两会做《政府工作报告》时提出，要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。

国开行2014年全年发放棚改贷款4086亿元。累计支持总建设面积9亿平方米，惠及916万户、2857万人。2015年国开行贷款计划显示，力争发放棚改贷款4000亿元以上。

棚改货币化渐成趋势

今年4月，重庆市获得授信额度286亿元，加之此前获得授信271亿元，共计550亿元。根据重庆拆迁1200万平方米，每平方米如果需要5000多元，总共需要近700亿资金，余下缺口从商业银行、PPP模式等来化解。

在拆迁安置方面，重庆市委书记黄奇帆表示，一方面，重庆将鼓励团购存量商品房替代安置房。“商品房要缴营业税、所得税、土地增值税、契税等，保障房如果自己建，这些税按政策可免，现将商品房回购做安置房，相关税费可以退，用于拆迁安置。”另一方面，“老百姓选择货币安置的，也会去买自己喜欢的商品房，最终重庆房地产一举几得”。

像重庆市这样鼓励货币安置的城市正在逐渐增加，四川成都中心城区棚改居民选择货币化安置比例，已从2012年的53%提高到去年的70%以上；湖南湘潭的棚改货币安置率则高达80%；截至目前，江苏镇江市被征收群众选择货币补偿比例达到75％。

“在近年的棚改工作过程中，被征收对象对于货币补贴的需求更强烈，因为货币补贴更加灵活，选择房源的自由度更高。既然大家有这个需求，补‘砖头’也是钱，补‘人头’也是钱，政府何乐而不为。”刘卫民表示。

推动棚改货币化的另一大主因在于，目前市场上商品房的库存量高企。根据易居研究院库存报告显示，截至2015年4月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，同比增长11%。

在刘卫民看来，“一些地方商品房库存确实比较大，货币安置给被拆迁对象一些资金，这部分资金到市场上购买商品房，可以消化一定量的库存。本身市场上商品房已经出现供大于求的过剩情况，货币安置就是让市场发挥更大的作用。”