宁夏楼市或将再次“踩上点”

　　11月16日，宁夏政府出台的《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》再次搅动了宁夏房地产市场。社会各界对其中的16条建议热议不止。纵观宁夏房市，从去年至今，政策暖风频吹，让开发商和购房者享受优惠和看到希望的同时，也发现了其中的问题所在。眼下，距离2015年结束仅剩一个多月，新出台的政策以及结合此前的众多利好政策，或许无法立竿见影，但将不同程度的对宁夏楼市的未来起到长期的推动作用，这让业内人士们满怀期待。

　　 利好政策频出推动冷淡市场

　　从去年9月起，“宁九条”“银十条”等银川楼市解禁限购的政策连续出台，就已经为“救市”开了个令人振奋的头。随后，全国与全区的政策强心剂集中爆发——除了央妈的几次“双降”，二套房贷款最低首付比例降至四成的“330新政”，公积金可用作租房等政策外，宁夏也不断调整公积金政策，让“公积金”充分活跃在了大众视野中。其中，5月3日宁夏提高住房公积金贷款额度，规定指出职工连续足额缴存公积金6个月以上，可申请住房公积金购房贷款，贷款额度由不超过本人(含配偶)缴存余额的15倍提高到20倍。职工使用住房公积金贷款购买首套普通自住房(144平方米以下)的，公积金贷款比例由不超过购房总价的75%调整为80%，但不得超过当地住房公积金购房贷款最高限额。5月19日，银川公积金又出利好，首次使用公积金贷款购一手房首付比例降至20%。紧接着，6月28日，住房公积金存、贷款以及试点项目贷款利率均有下调。同在6月，全区7部门又联合出台供应产权房工作指导意见，明确了我区共有产权住房产权人和政府的产权比例关系，依据产权比例关系确定了上市交易的分配比例等。而此次的新政，要求房企年销售面积达不到可售面积50%的，不再审批新楼盘；新建项目中“90平方米以下户型占70%以上”规定取消；结清首套房贷再贷款购房，享首套政策；试行公积金与商业银行组合贷款方式。

　　这所有政策的出台，都是在为提振房地产市场，加快去库存速度而发力。而事实上，虽然楼市整体处于“寒春”的大环境还无法轻易改变，但是从易居中国宁夏公司对银川市楼市重点项目的监测数据看来，今年3月起，银川楼市已有明显回暖，很多楼盘从3月至5月成交量连续上涨。虽然一直处于去库存状态，但是利好政策带来的“破冰”之效毋庸置疑。

　　 商贷公积金组合贷最受关注

　　此次出台的新政，最受购房者关注的无疑是结清首套房房贷再贷款购房可享首套政策，以及试行公积金与商业银行组合贷款方式。其中，公积金的这项政策在购房者看来最能享受实惠。5个地级市将实行公积金与商业银行组合贷款方式，即住房公积金缴存职工购买自住普通商品住房使用住房公积金贷款时，公积金贷款不足部分由商业性银行个人住房贷款补足，公积金贷款与商业贷款之和不超过房屋总价款的75%。这一规定一旦落地，无疑能解决一部分人为之头疼的问题。银川市民小黄得知此规定后就十分欣喜，“之前看了一套总价75万元的房子，大致算了算，首套房首付20%，还需要贷款60万元，我工作时间不算太久，目前公积金只有2万多元，按照现行政策，可以用公积金余额的20倍，能贷40万元，还有20万元没有着落，全部用商业贷款，利息又太高。这个政策一出台就好了，解决了我的大问题！”记者了解到，类似小黄这种情况的购房者不在少数。而业内人士也表示，新政如果实施，不仅解决了购房者资金运转的问题，也能在一定程度上推动成交量。

　　然而，政策虽好，但是真正实施起来尚需时日。记者在银川公积金管理中心了解到，如果实施“组合贷”，需要协调的细节还比较多。比如，公积金买房贷款首付比例为20%，而商业贷款的首付比例多为30%，如果实行组合贷，究竟要以哪个比例为标准？此外，“组合贷”就意味着一套房产将抵押给两家机构，届时，公积金管理中心与银行之间也要商议细节，签订相关协议，包括组合贷时，购房者可否对商业银行进行自主选择等，这些工作都需要时间去协调解决。因此，新政策落地，可能还需要耐心等待一段时间。

　　 新政规定令房企振奋

　　从事房地产营销工作的葛先生表示，此次新政的出台，是侧重于“去库存化”的。其中，“年度房地产企业销售面积达不到可售总面积50%的，不再审批新的开发楼盘”和“停止新建公共租赁住房、经济适用房和限价商品住房项目，从存量房中筹集公租房源，积极开展共有权住房供应工作。”都充分体现了银川政府加速去库存的决心。当然，也有业内人士表示出了他们对此项政策的担心，存量房多集中在城市周边地理位置较为偏僻的新楼盘，异地安置让长期生活在城市核心区的人们一时无法接受，而地段较好的房子价格又高出保障房很多。对此，葛先生表示，习惯住在城市核心位置，无非是因为生活便利。而以目前的城市发展水平来看，生活区已不仅局限在某一地段，很多楼盘所在的区域都能实现高生活品质和交通便利等区域价值，而以目前市场严重分化的情况来看，好地段的品牌开发商所开发的楼盘价格偏高，反而存量并不太大，而需要消耗的多是分化处的另一端——房企规模小、地段普通、存量较大的房源。这部分房源如果利用此政策去健康的消化，是可以达到“双赢”效果的。

　　此外，新政取消“90平方米以下户型占70%以上”的规定，让不少开发商看到了一丝契机。虽然此新政对于已经建好的楼盘来说意义不大，但是对于很多开发商来说，能自由的分配户型配比一直是他们想要做的。业内人士郭先生表示，现在在银川，投资性购房的比例越来越低，而刚需及改善性住房才是主力需求，因此优化户型结构，是房企做好楼盘定位的一个关键动作，对于愿意将市场细分落到实处的房企来讲，这一政策是对日后房企及房地产市场发展的一个不可或缺的元素。（毛文静/文）