11.67万平方千米以内！国土规划提控制城镇空间

近日，国务院印发《全国国土规划纲要（2016~2030年）》（以下简称《纲要》）。这是我国首个国土空间开发与保护的战略性、综合性、基础性规划，对涉及国土空间开发、保护、整治的各类活动具有指导和管控作用。

《纲要》提出加快构建“安全、和谐、开放、协调、富有竞争力和可持续发展的美丽国土”的总体目标。要求到2030年，国土空间开发格局不断优化，整体竞争力和综合国力显著增强，国土开发强度不超过4.62%，城镇空间控制在11.67万平方千米以内。

“政策出台的目的是构建可持续发展的空间国土规划。”首都经济贸易大学赵秀池教授在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，由于土地是有限的，过多进行城镇化建设，就会挤占更多的耕地和其他用地；做好国土开发规划，比如划定城镇开发边界、合理确定各类土地的结构和数量等措施非常重要。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟也指出，之前为了城镇化的发展，国内土地出让相对粗放，供应土地效率相对低下，所以目前要在总量控制的情况下，提高土地使用效率。

楼市政策持续收紧

2016年4月12日，国土资源部在其官方网站正式公布了《国土资源“十三五”规划纲要》，要求提高土地资源节约集约利用水平，严格核定各类城镇新增用地，有效管控新城新区和开发区无序扩张。

《国土资源“十三五”规划纲要》指出，用地计划向中小城市和特色小城镇倾斜，向发展潜力大、吸纳人口多的县城和重点镇倾斜，对超大和特大城市中心城区，原则上不安排新增建设用地计划，促进大中小城市和小城镇协调发展。

随之大城市土地供应减速，门槛抬高、要求增严。中原地产研究中心统计数据显示，今年1月份全国土地市场相比去年4季度继续降温，成交10亿元单宗以上地块合计61宗，超过10亿元的地块中溢价率超过100%的只有17宗，大部分热度城市土地成交溢价率明显降低，比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年平均水平。这17宗高价地主要分布在合肥等城市。除少数热点城市外，整体土地溢价率有所平稳。

中原地产首席分析师张大伟认为，2017年开始，各地楼市政策依然持续收紧，特别是对土地出让的各种约束，让供应量刷新最低纪录，多宗土地出现了全面持有的现象。所以预计2017年整体土地市场相比2016年下半年会出现部分降温。

“一线城市已经进入城镇化末期，整体看，市场已经进入二手房周期，新房供应高端化，改善化。楼市调控成交下调，给高价拿地的企业带来巨大风险。”张大伟说。

存量市场将成宠儿？

作为房地产业最重要的生产资料，获取一二线重点城市的土地越来越难，房企应该如何支撑往后的发展？

陈晟认为，目前开发商需要多思考如何从存量土地再利用，而不仅是从新增土地上获取资源。未来的房地产市场，如何激发土地上的资源、产业、人口流动，比单纯拿地粗放开发更重要。房地产市场不是进入了下半场，而是换了新的场子，就是产业、人口、资源、政策的相互匹配。

《全国国土规划纲要（2016~2030年）》中提到“基础设施体系趋于完善，资源保障能力和国土安全水平不断提升；海洋开发保护水平显著提高，建设海洋强国目标基本实现。”这些信息显示，国土空间开发保护制度更加完善，随之对空间规划、用途管制、差异化绩效考核构成的空间治理体系会更加健全，开发商利用存量资源的空间将会更广。

对于楼市的影响，在赵秀池看来，由于设定了土地开发红线，各地市场的走势会根据土地未来的供应数量而做出反应。但值得提醒的是，当土地越来越稀缺，一些重点城市未来的地价和房价可能越来越难以控制。