立足区情 创新举措全面提升老旧住宅小区物业管理工作水平

利通区城乡环卫综合管理局

利通区下辖8镇4乡，总面积1384平方公里，总人口38.9万，其中回族人口21.8万，占总人口的57.2%，是回族主要聚居区之一。现有城镇社区21个，农村社区100个，建成的住宅小区（含散居楼）336个，服务面积640万平方米，楼体2655栋。其中：2000年以前建成的179个，2000年及以后建成的157个。近年来，利通区区委、政府高度重视老旧小区物业管理工作，始终把“老旧小区大整治、物业管理全覆盖”作为改善老旧小区环境条件、提升小区管理水平的核心内容来抓，出台政策、充实人员、投入资金、完善制度、规范管理，不断推进老旧小区物业服务社会化、专业化、市场化、规范化进程，使我区老旧人居环境得到了极大的改善。

一、突出政府主导，推进“四项工程”

一是推进 “环境综合整治”工程。 开展老旧小区环境综合整治活动，对居民小区私搭乱建、乱堆乱放彻底进行清理；对破损路面、化粪池、下水井、围墙等进行集中治理；对小区绿化地、绿化带补植绿化；对规模偏小的老旧小区，通过拆除围墙，整合资源，扩大规模，有效降低了物业管理成本。 二是推进基础设施改造工程。 结合市政府老旧小区外墙保温改造工程，投资1500万元对老旧小区基础设施进行改造。已改造涉及2个镇14个社区、30个小区，扩建机动车车位1080个，面积17587平方米，维修更换井盖2180个，维修下水管网22648米，安装路灯561个，维修小区道路 27115平方米，安装小区大门34个；争取农村环保项目资金600余万元，配齐农民安置区的环卫设施；制定利通区老旧小区四年改造计划，全面改善老旧小区基础设施条件，今年计划改造17个老旧小区，目前市政府已安排市建设局准备实施。 三是推进系列政策支撑工程。 先后制定出台了《关于进一步加强城乡社区建设的意见》、《社区居民自治工作规范》、《社区工作者管理办法》等文件，加强社区对物业的管理；连续3年给予散居楼每栋每年720元补助；筹措资金为老旧小区配置垃圾收集车，封堵敞开的垃圾道口，免收老旧散居楼垃圾处理费，由环卫中心上门收集转运垃圾；协调自来水公司，免收老旧小区的绿化用水水费；投资13万元购置吸污车，免费清理老旧小区下水，吸引物业企业入驻，使各老旧小区物业服务工作正常运转，确保了老旧小区环境卫生干净整洁。 四是推进平安小区安保工程。 借助平安利通建设东风，积极探索老旧小区治安管理新模式，完善安全防范设备设施，投入资金237万元在25个小区推广门禁系统，加强住宅小区外来车辆、人员监督管理，逐步构建“四位一体”的小区治安防范体系，全面提高科技防范的作用，进一步提高了小区治安防范整体水平；经过市场运作，安装电动车充电站116台，解决小区“飞线”充电问题，防止用电事故，为居民创造了环境优美、管理规范、服务到位、治安良好、生活舒畅的生活环境。

二、突出制度约束，规范“四项服务”

一是健全制度规范行政服务。 先后出台了《利通区物业管理办法》、《利通区物业服务企业动态监管办法》、《城市东南部安置小区物业管理工作方案》等9项制度，明确了部门、乡镇、社区三级管理职责、理顺了安置区、散居楼物业管理体制 ， 确保老旧小区实现保安、保洁、保绿、保修的基本服务功能。 二是考核制度规范物业服务。 始终把日常督查和定期考核放在加强物业服务管理工作的首位，采取“平时督查促进、月度考核加压、专项整治考核提升、全年汇总考核长效”的工作措施，加大对物业服务企业的监督检查和考核力度。同时完善物业企业动态监管办法，强化企业平时服务行为，量化管理企业服务业绩，严格考核结果运用，对年度考核排名末位和下一年度考核中服务质量没有提升的物业企业给予物业服务企业资质降低或注销的处罚，在严督中推动物业服务管理工作上台阶。 三是调解制度提供舒心服务 。先后成立了利通区物业管理协会和物业纠纷调解委员会，以行业自治和人民调解的方式，进一步加强物业服务企业之间的联系与沟通，优化行业组织结构，开展信息交流和经验交流，及时分析解决物业服务管理行业、企业在运行中存在和出现的问题，有效化解因物业管理引发的民事纠纷和社会矛盾，维护物业企业与居民的合法权益，促进物业行业健康发展。 四是自治制度 助力优质服务。 随着物业服务行业的不断发展，居民物业管理意识进一步增强，我局积极推进居民小区业主委员会的建设步伐，小区业主委员会成立率达到85%以上。同时制作悬挂物业服务监督牌340个，公开物业服务企业服务电话、监督电话以及监督和指导单位，在业主、物业企业以及物业主管单位之间构建起了信息交流平台，畅通了居民投诉渠道，加强了对物业企业的约束力，拓宽了物业主管单位的信息来源。2014年共解决市长热线“12345”投诉6起，群众来访29起，电话投诉54起，我局对每起投诉及时协调相关乡镇、部门和物业服务企业实地解决，不拖延、不推诿，回复率达到100%，使业主自主管理能力和物业服务市场竞争机制不断提高。

三、突出各方力量，破解“三个难点”

一是破解环卫部门“一家管”的难点。 区政府下发了《城市东南部安置小区物业管理工作方案》，划分各农民安置区管理责任乡镇，明确各乡镇、农牧局、公安局、文体局和城乡环卫综合管理局的任务，将安置区物业监管职责、物业专项维修资金使用、物业管理人员培训、安置小区绿化规划和管护、保安人员培训、安全防范、文体和健身设施的配备等工作进行了详细的分工，完善了安置区各项基础设施建设。 二是破解安置区物业管理“不愿管”的难点。 要求各乡镇成立物业管理服务中心，明确一名乡镇领导负责农民安置小区物业服务工作，配备2-3名专（兼）职物业管理干部；社区（村）设立物业管理服务站，确定1名专（兼）职物业管理干部，做到机构健全，人员到位；由乡镇物业管理服务中心指导，社区（村）物业管理服务站具体负责招聘和管理保安、保洁人员；各安置小区成立业主委员会和物业服务站，对住宅专项维修资金的使用进行监管；根据安置区实际情况，单独规定了安置区住宅专项维修资金、物业服务费、装修保证金、装修垃圾转运费等费用的收取标准，并在乡财政所或农经站设专户储存住宅专项维修资金和相关物业费，每月由乡物业管理服务中心，按各村（安置区）配置的人员和考核情况核拨物业服务费，保证了该项资金的安全性。 三是破解物业从业人员“不会管”的问题。 针对各乡镇安置区物业服务人员缺乏专业知识的问题，我区专门开展了2期农民安置区物业服务人员培训班，同时为改善全区物业服务企业专业人才少、流动性大，员工整体素质偏低、管理水平不高的现状，积引导多元化的培训机制，在要求企业加强自身学习同时，有组织、有计划的分期、分批对全区物业服务人员进行培训，先后开展了物业服务经理培训班、中层管理人员培训班、家政及绿化管理培训班、物业从业人员培训班、电工培训班等，累计培训人员450多人次，有效改善了我区物业从业人员素质较低的局面，全面提升了我区物业服务人员素质。

我们深知老旧小区管理中还有很多问题和矛盾，需要我们在今后的工作中加以改进和完善。作为物业管理行政主管部门，我们有信心、有决心、有能力在今后的工作中把企业规范好、把行业发展好，努力实现我区物业服务工作的不断发展和提升，为城市管理和经济发展做出新的贡献。