二套房贷政策昨起执行 首付四成未见 房贷利率松动

　　二套房贷政策昨起执行 

　　首付四成未见 房贷利率松动  

　　新政会给银川楼市荡起怎样的涟漪？  记者 屈晓飞 摄

　　3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发文，要求各地金融机构从3月31日起调整个人住房贷款政策，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。记者走访银川各家银行了解到，面对新政，各家银行口径基本统一：维持现有政策不变，等待总行进一步通知。有业内人士表示，银监会对各家银行拥有绝对主导权，“首付四成能否实现，完全在于监管层执行政策的决心。”

　　首付四成未见 二套房利率已松动

　　某股份制银行银川分行管理层人士坦言，此次监管层救市信号发布并不“明确”。“从字面意思来看，‘最低首付款比例调整为不低于40%’，首付款比例60%也是不低于40%，这就给了各家银行一个很大的操控区间，三部门下文中并没有硬性要求要达到一个什么水准。”

　　虽然仍统一口径“二套房首付四成尚不能实现”，但有部分银行已明确表示，二套房贷利率可以“商量”。宁夏银行某支行信贷专员告诉记者，目前二套房贷利率为基准利率的1.1倍，但对于优质客户可申请基准利率。

　　二套房贷款 首付60%是主流

　　记者在走访过程中发现，目前我市大部分银行二套房贷款执行政策为首付比例60%，少数几家银行有首付五成，也有执行首付七成的，且二套房贷款还分二套房按揭和二手房贷款。

　　目前我市现行的二套房贷款政策还是沿用2011年1月国务院出台的“国八条”，其中规定二套房贷款利率不低于基准利率1.1倍；到去年9月30日，央行和银监会下文发布“认贷不认房”政策，首次解禁限贷限购。

　　记者从建设银行东城支行了解到，该行尚未接到有关二套房贷首付四成的通知，仍按照首付六成执行；工商银行新华东街支行也同样回复记者；农业银行二套房贷首付虽然可以申请到50%比例，但要求贷款申请人需有月均8000元以上的银行流水。

　 　房地产业界摩拳擦掌

　　经历了楼市“寒冬”后，银川的开发商从央行二套房贷款新政中看到了希望。

　　据某国有银行知情人士透露，昨天一早开始，不断有房地产公司业务专员前来拜访，“都是相关楼盘的合作开发商，一方面来探探银行口风，另一方面希望能深度合作，让我们尽量放宽二套房贷款办理条件。”该知情人士说，对于银行合作开发的楼盘，开发商越快回笼资金，银行方面的贷款风险就越低，所以银行也愿意拿出政策帮助开发商扫盘。

　　“短期内新政在银川的刺激效应不会很明显，供求关系决定了市场主导，消费者也不会因为一个尚未落地的政策盲目出手。”海德兴业房产代理机构负责人米阳分析说。

　　记者 黄超 实习生 赵静茹

　 　■相关新闻

　　银川公积金新政正在制定 力度或大于三部委政策

　　3月30日，三部委下文要求下调公积金贷款比例，首套房可下调至20%，拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

　　目前我市公积金贷款首套房首付25%，二套房首付60%。昨日，记者咨询银川住房公积金管理中心，相关负责人表示，公积金新政必然会在银川执行，目前需等待自治区住房公积金管理中心相关细则。有消息人士透露，正在制定当中的公积金新政，其力度还要大于三部委推行的政策，覆盖面更广。记者 黄超 实习生 赵静茹

　　涉及营改增

　　我市房地产营业税咋收未定

　　财政部、国家税务总局3月30日宣布，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　昨日，记者从银川市地税局获悉，原本应该征收的房地产营业税正面临“营改增”过渡，到今年5月，建安房地产行业将不再征收营业税，因此，我市目前房地产营业税改政策尚无定论。

　　银川市地税局工作人员透露，目前尚未接到自治区地税局的相关文件，国家税务总局正式细则还未抵达我区。

　　对于市场而言，营业税“5改2”则是积极利好的消息。按照现行营业税率5.5%计算，一套总价50万元、3年房龄的房产，出售的话需缴纳2.75万元的营业税，免征年限改为2年后，则费用为0。过去很多购房者碍于此类住房的营业税成本，只能将此类住房以5年的期限进行持有，阻碍了住房市场的成交和房产资源的流动。改为2年后，很多改善型购房者的需求得到积极释放。记者 黄超 实习生 赵静茹

　　■新闻延伸

　　新政出台前已出现回暖迹象

      二手房中介忙着跑市场问政策

　　一连串的楼市利好消息，让从事房地产中介8年的张军有些坐不住了，昨天他跑了好几趟税务局，就为打听个人购房营业税改政策何时能够实施。记者从银川二手房中介得到的销售数据显示，在新政出台之前，二手房市场已有明显回暖迹象。

　　利好消息让二手房热起来

　　“今天我们公司的电话从早到晚响个不停，都是询问相关政策落地情况和咨询房源的。3月看房的和登记售房信息的人，本来就比2月份增长了一倍，昨天政策一出，更热了。这种场面我只在2008年到2009年的时候感受过，那个时候可是二手房经纪人的黄金年代。”张军说，当时随便哪个房产经纪人，每个月都能卖出几套房子，有的业绩好的成交量都在20套左右，一个月挣几万块钱是很正常的。

　　张军介绍，2008年之前银川房地产中介只有130多家，到2010年迅速增长到500多家，去年上半年的时候700多家，而目前只剩下300多家，一连串的数字也反映出了二手房市场的兴衰。

　 　大量投资性购房难再出现

　　宁夏麦吉屋地产常务副总裁梁辉认为，这次出台的两项政策对房地产信心的支持是显而易见的，对于二手房的刺激作用更大。“从交易记录来看，2年到5年的二手房最受欢迎，免征营业税的年限从5年以上调整为2年以上，必将带热楼市。另外，首付比例的降低也会降低购房者的经济压力。”梁辉说，二手房有教育、医疗和基础配套的优势，加上政策利好会在短期内出现销售高潮。从宁夏麦吉屋地产的成交量来看，去年单月成交在100套左右，今年单月成交量普遍在200套以上。

　　梁辉也提醒，供需双方都应该理性看待当前市场。卖方不能急于推高二手房价格，买方也应理性选择合适住房，像2008年出现的大量投资性购房不太可能再次出现，房价上涨空间很有限。

　　记者 李鲲鹏