解读地产新"一哥"：四大制胜之道助恒大登顶行业
2016年中国房地产行业一哥易主，恒大超越万科获得合约销售额冠军，并摘得销售权益榜的首位。从最初的合生创展、万科，再到现在的恒大，行业老大几经沉浮。
那么现在的地产一哥应该具备哪些要素呢？我们就以新一哥恒大为样本，看一下未来企业如何争夺行业第一。
如果说，合生创展胜在土地储备的价值，万科赢在市场机遇的把握，恒大又强在哪儿呢？回顾恒大的历史，销售额从成立初年的1亿元到今天接近4000亿元，规模增长速度惊人。
从四家龙头房企各年份区间销售金额的年均复合增长率来看，恒大3年和10年的复合增长率是最高的，5年的复合增长率也排在第二。从合约销售额的名次上也能看出，恒大从2013年的第七上升到2016年的第一。这说明恒大的高增长主要出现在最近三年。这期间恒大推动过几件大事，其中，2015年4月实施的无理由退房对销售业绩增长起到了重要作用，并一举奠定了行业内的品牌影响力。
表：四家龙头房企销售金额复合增长率
| 企业名称 | 复合增长率 | ||
| 3 年平均 | 5 年平均 | 10 年平均 | |
| 中国恒大 | 54.9% | 35.9% | 71.9% |
| 万科地产 | 28.4% | 24.3% | 32.8% |
| 碧桂园 | 42.9% | 48.2% | 46.1% |
| 保利地产 | 20.7% | 24.6% | 38.7% |
数据来源：企业公告、CRIC
这三年恒大业绩的高增长与其正确的战略密不可分。我们认为，要成为行业第一，应当符合以下四个特征：
1、 均衡的城市布局
恒大地产的城市布局具有明确的战略意图。最初成立之时，恒大扎根广州大本营以及其他周边城市。2006年，恒大开始全国布局，以潜力最为巨大的中国二线城市为主要方向。随着中国城镇化的推进，三线城市的巨大市场空间逐渐显现，且地价低潜力大。2010年开始，恒大率先进入佛山、中山、鄂州、南充、鞍山、曲靖、郴州等三线城市，提高三线城市项目比重。
随着楼市调控步步升级，楼市出现了一定程度的降温，但经济发达、公共资源集中的一线城市市场依然供不应求，机遇再次出现。2013年开始，恒大加大了一线城市的投资力度，实现项目城市均衡布局，并进一步优化所有项目的区位标准。2013年当年，恒大就全面发力京沪广深一线城市，首度进京夺3个项目，上海斩获5个项目，广、深连夺2个项目。
据克而瑞统计，2016年恒大一二线城市项目投资额占比为74.9%，远高于过去同样深耕三四线城市的碧桂园，与长期扎根一二线的万科、保利基本相当。
表：2016年四家龙头房企按城市能级的投资额占比
| 企业名称 | 2016 新增土地投资额占比 | |
| 一二线城市 | 三四线城市 | |
| 中国恒大 | 74.9% | 25.1% |
| 万科地产 | 88.5% | 11.5% |
| 碧桂园 | 36.0% | 64.0% |
| 保利地产 | 80.4% | 19.6% |
数据来源：CRIC
2012年至今，恒大加大了一二线城市土地储备的收购力度，一二线城市土地储备比重逐年上升，项目分布更加均衡。
图：2012-2016年中期恒大土地储备按建筑面积城市能级比重
相比区域深耕型房企，均衡的城市布局使恒大对市场风险的抵御能力更强。 调控对改善型需求的限制,一度使部分地方性房企陷入了资金链危机，甚至被整体收购。而对于恒大来说，多个城市、区域间始终能起到相互补充的作用，分散风险，不会因单个城市市场的波动就影响销售。
2 、充足的可售规模
土地储备的充足保证了企业货量，是企业规模扩张的重要基础。截至2016年6月30日，恒大共进入175个城市，拥有454个项目，土地储备面积1.86亿平方米，均匀分布于全国各区域。
和部分采取城市深耕的房企不同，恒大的单城市、单项目产能并不突出，但整体可售货值较高，在市场较好的情况下无需大幅造势加推，而是每个项目均有一定贡献，累积销售优势更为明显。一旦市场火爆，项目保持较高的去化率，高货量即可转化为高销量。
高土储、高货量也带动了恒大新开工、在建和竣工面积的增长。其中，2015年的新开工面积达到了89%，直接导致了恒大2016年销售业绩的爆发。
表：2009-2016年恒大新开工、年末在建和竣工面积（单位：万方）
3 、标准的管理运营
当前，房地产行业开发成本不断上涨，房企利润空间持续缩小，房企生存压力加大，想要立足于市场，房企必须增强管理能力，从而提高竞争力。
执行力强、标准化率高是恒大的特点，这一点在销售方面体现得尤为明显，并形成了其他房企很难做到的“快速周转”、“严控成本”和“强势品牌”等特质，使得恒大的项目在“熊市”时依然保持稳定的销售节奏，并随时能借“牛市”大规模热销。
而且在各个发展阶段，恒大的管理运营模式也各有不同。2006年，为了适应深拓二线的全国扩张战略，恒大实行标准化运营模式。即集团总部对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销等七重标准化，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本的有效控制和精品产品的打造，最终成为恒大高速增长的一个基本要素。
2013年开始恒大重回一线城市，为了深化企业管理，适应调控常态下的行业形势，恒大制定了十大指标量化考核，对销售回款、工程质量等十大重点工作指标进行严格考核，推动企业管理管控水平大幅提升，为实现一线城市全面布局提供了内控保证。
4 、快速的周转模式
高周转模式为企业扩张提供了源源不断的动力。高周转模式始终贯穿于恒大的发展史中。在当年抢占三线城市的战略中，恒大形成了“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售，快速周转”的模式，通过标准化运营及强大的执行力，确保项目拿地后4-6个月即可开盘，实现高周转，提高资金使用率。这也为之后恒大进一步扩张打下了基础。
而如今，恒大通过收并购来提升企业的周转速度。从2015年下半年开始，恒大先后收购了中渝置地、华人置业、信和置业旗下的重庆和成都物业、新世界内地物业及盛和的数个项目。其中，单月快速收购9个项目，创下行业之最。部分项目于收购后1个月即刻展开销售，这是因为一方面，交易公布前恒大就做好了充分的准备，接手后采取快速蓄客快速开盘的模式，所以销售周期明显缩短；另一方面，恒大既保留了项目原有团队，对项目和周边情况等更为熟悉，对区域有经验；又融合了恒大派驻的团队，教授恒大的营销模式。两个团队合作下，能够很快地实现整合销售。
综上分析，恒大的弯道超车是必然。我们也希望看到未来有更多的房企去争夺地产一哥的位置。