《银川市物业管理条例（修订草案）》向社会征集意见

拟规定停车位收益70%纳入专项维修资金

      去年7月1日开始，银川市住房与城乡建设局将物业管理部分职能下放至三区政府的相关职能部门。近日，银川市供热物业办出台的《银川市物业管理条例（修订草案）》已通过初审，进入向社会公示征集意见阶段。

　　除了数量由六十六变为八十二条，本次修订草案将我市监管主体由市物业办修改为辖区物业主管部门负责，更明确了街道办事处在物业管理活动当中的职责。

　　业主大会和业委会：具体操作有章可循

　　参照《宁夏回族自治区物业管理条例》，本次修改对业主大会、业主委员会的成立和履职等内容做了细化，就召开首次业主大会的程序、筹备组的人员组成、产生方式、履行职责、召开时间等做了详细规定。

　　另一方面，针对现实中存在的业主委员会不能正常开展工作或者委员人数不足总数二分之一的情形，规定由县（市、区）物业主管部门指导社区居委会组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

　　关于业主大会和业主委员会开展工作的经费来源，新增加了一个规定：可从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，不足部分可以由全体业主分摊。

　　无物业老旧小区：成立物业管理临时委员会

　　对于无物业的老旧小区，草案增加条例：不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，可以由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、建设单位、社区服务机构、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理临时委员会，代行业主大会和业主委员会职责，以解决无物业管理的问题。

　　物业费用不足：可配置物业服务经营性用房

　　按照自治区条例的规定在原第二十六条增加了前期物业合同的期限，一般不得超过两年。

　　考虑到目前集中建设的保障房、安置区、改造的老旧小区存在物业费用不足的情形，增加内容：要求上述住宅小区还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。物业服务用房所有权属于全体业主，不得买卖和抵押。

　　停车位分配：承租期限不得超两年

　　针对停车位的问题，草案列出停车位的分配方式：拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当定期通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库，每次承租的期限最长不应超过两年。

　　在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

　　物业公司：未尽防范义务要赔偿

　　草案对物业企业的服务行为也进一步规范，增加了“物业服务企业产生的水、电、气、暖、有线电视等费用应当计入企业经营成本，不得由业主分担”的内容。

　　同时，增加“业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。物业服务企业未尽到合同约定的安全防范义务，应当对业主损失先行赔付。”

　　针对业主大会成立前后，物业企业的解聘、续聘、选聘以及新旧物业企业的交接等做了详细的程序性规定。

　　停车位收益：70%纳入专项维修资金

　　关于停车位收益，草案规定：物业服务企业应当将车位场地使用费所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金。其余部分可以用于补贴物业服务费。

　　保修金：建筑总造价的百分之二

　　新增内容规定：保修期内，建设单位应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例，向市物业主管部门缴纳物业保修金，物业在保修期内发生质量问题建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向市物业主管部门提出物业保修金使用申请，由其委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，所需费用从物业保修金中垫支。

　　保修期届满后，保修金剩余部分退回给建设单位。