满城北街探索楼长代言制

　　在社区管理中，业委会是最为核心的部分。业委会的覆盖程度如何，健康与否，与物业公司、居委会如何沟通，直接决定着社区的管理水平和日常气氛。而在物业费停车费市场化之后，作为业主的法律主体，业委会的重要责任不言自明。 

　　金凤区满城北街街道办事处，就采用了主动出击的方式，通过居委会帮助小区成立业主委员会，进而形成“四位一体”的社区管理模式，提前消化“因费而生”的矛盾隐患。

　　 创新业委会成立模式

　　业委会成立有多难，相信参与过的人都清楚，尤其是在业主多、历史久的小区更是如此。1月17日，在金凤区紫馨苑社区办公室内，小区“楼长”们都投下了庄严的一票，最终为这个2200户居民的小区选出了业委会。 

　　张静是金凤区满城北街街道办事处主任。选举结束后，她特意叮嘱社区党总支书记蒋凤琴：“一定要给业委会一个办公室。” 

　　推进紫馨苑业委会的成立，是满城北街街道办事处和紫馨苑居委会共同努力的结果。张静说，业委会一来可以将“四位一体”的社区管理模式建立起来，另外可在小区物业费、停车难等问题凸显后，提供一个解决矛盾的有效平台。 

　　所谓“四位一体”，是指“社区党支部、居委会、业主委员会、物业服务公司”合力提供物业管理服务，已经在金凤区实践多年。但在张静看来，新形势下，尤其是物业费市场化后，“四位一体”被重提意义重大。 

　　满城北街街道办事处下辖8个社区，紫馨苑是第二大社区，共有2200户居民，“我们决定先难后易，从这个小区开始，所以居委会承担了很大的压力。”张静说。 

　　蒋凤琴在主持业主委员会选举时，也不禁感叹工作推进困难，“筹备小组挨家挨户敲门，征求所有人的意见，但经常有业主不配合。” 

　　紫馨苑的业主委员会中，不仅有社区工作者，更有法律专家、医生和公司职员，方方面面的利益都有发声的渠道。 

　　成立业委会，往往会遇到“张大爷说，李大妈讲，二姑娘不待见”的情况。这种杂七杂八，你一言我一语的复杂局面，往往会让很多业委会夭折在摇篮里。因此，紫馨苑居委会采用了“全体告知，楼长代言”的模式，不仅能够保证大部分民意的支持，还能降低全体业主大会的操作难度。

　 　辖区业委会将全覆盖

　　满城北街街道办事处所想的办法，其实是日常社区管理中倒逼的效果。张静认为，物业费实行市场化，但没有业委会的小区会因此产生矛盾。加上停车难的问题在老旧小区非常明显，没有受到法律保护的责任主体，很多事情难以放在桌面上谈清楚。 

　　“一个是物业公司的经营行为难以制约，另外一方面则是业委会难以成立，或者成立之后不作为，乱作为，都是我们需要解决的问题。”事实上，在银川市将物业管理部分职能下放到各县区后，每个街道办事处都有专门负责的物业站，其职能就是解决这些日常问题。而没有业委会的社区，往往会陷入无法着手管理的尴尬境地。 

　　“遇到房屋修理问题，还有其他小区管理问题，单个业主只能发发牢骚，有的脾气坏，就去吵架，但是也没有用。”紫馨苑一位居民说，“以后就去业委会投诉，他们可直接和物业公司商量。” 

　　业委会的职责不仅于此。根据相关法律规定，业委会不仅是业主的法律责任主体，更是参与社区管理的平台。比如参与物业服务合同制定，或者解除与物业公司的合同关系等。 

　　业委会不仅须保证必要的事务公开和财务公开，还要充分代表业主利益。换句话说，遇到关乎业主公共利益的大事，就要“业主提议、业委会商议、业主大会决议”，让业主的权益能够理性主张。 

　　张静说，未来，满城北街街道办事处将实现业委会全覆盖，如果遇到一些不适合成立业主委员会的情况，也会逐步推进。比如新小区入住率不高，“也要成立业委会，随着居民的增加，还可以增选补选，否则很难对物业公司形成制约。”

　　记者  皇甫世俊