宁夏七部门联合出台共有产权房供应工作指导意见

                今年，我区将积极探索发展共有产权住房，停止新建经济适用住房和限价商品住房，取而代之建立公共租赁住房、共有产权住房、商品住房“三位一体”的住房供应体系。

　　6月11日，宁夏回族自治区住建厅、发改委、财政厅、民政厅、国土资源厅、地税局、人民银行银川中心支行七部门联合印发了《关于开展共有产权住房供应工作的指导意见》(以下简称《意见》)，明确了我区共有产权住房产权人和政府的产权比例关系，依据产权比例关系确定了上市交易的分配比例等。
　　【名称】
　　共有产权住房是具有住房
　　保障性质的政策性商品房
　　“共有产权住房是具有住房保障性质的政策性商品房。共有产权就是将政府为中低收入住房困难家庭供应住房的财政性支出转化为投资，根据政府和中低收入住房困难家庭对该套住房的投资份额按比例共有该套住房的产权。”自治区住建厅住房保障处负责人介绍。
　　据了解，我国已在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市先行进行了试点。试点城市开展共有产权保障方式的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。
　　据介绍，共有产权住房有两个直接作用，一是能解决部分保障家庭的住房问题；二是规范现在的经济适用房和限价商品房制度，遏制在购置型保障房里的牟利空间。从长远看，它还能在一定程度上平抑高房价。
　　【要求】
　　商品住房存量较大的地区
　　应增加共有产权住房供应
　　“共有产权住房供应是住房保障制度的重大改革，我区要求各地在工作开展中既要充分发挥政府主导作用，又要坚持市场化运作，积极引导和鼓励社会资本参与。”自治区住建厅住房保障处负责人介绍。
　　《意见》要求各地根据本地住房供应状况和中低收入住房困难家庭的实际需求，采取形式多样的供应模式，积极稳妥地加以推进。特别是商品住房存量较大的地区，应当通过政府回购安置方式，增加共有产权住房供应，有效消化商品住房存量。
　　各市、县(区)政府和中低收入住房困难家庭，按投资份额拥有房屋相应产权的占有、处置、受益等权利，同时承担相应的义务和风险。
　　共有产权住房在买卖时，产权双方应当在买卖合同中对各自占有的产权份额、产权转让方式作出明确约定，允许一方“赎回”另一方的部分或全部产权。在保障对象取得房屋完全产权后，可按有关规定上市交易。
　　【分类】
　　共有产权房供应模式有四种
　　租赁型棚改型自住型政企合作型
　　我区现有租赁型、棚改型、政企合作型和自住型四种共有产权住房供应模式。《意见》明确了这四种共有产权住房的不同产权份额。
　　●租赁型共有产权住房
　　对政府主导建设的公共租赁住房，在住房保障对象租住一定年限并仍然符合住房保障条件的前提下，经本人自愿申请，可以购买该公共租赁住房部分产权，实现保障对象与政府共同拥有房屋产权，保障对象只对政府占有产权部分缴纳租金。保障对象可逐步提高出资比例，当保障对象拥有该公共租赁住房70%以上的产权时，政府产权部分的使用权可无偿让渡给租住人。鼓励保障对象通过购买政府产权获得房屋完全产权。1户保障对象仅限购买1套公共租赁住房。
　　●棚改型共有产权住房
　　棚户区改造原则按照“拆一还一”补偿安置。当安置房面积超出补偿面积而棚户区居民又暂时无能力购买房屋全部产权时，对超出面积部分可通过与政府共有产权的方式安置，居民对政府占有产权部分缴纳租金。当居民拥有房屋80%以上的产权时，政府产权部分的使用权可无偿让渡给居民。各地可根据实际情况制定优惠政策，鼓励居民购买全部产权。棚户区改造中符合城镇低收入特殊困难家庭的自有房屋产权，可按拆迁补偿标准折算到公共租赁住房产权中，形成政府、保障家庭共有产权。
　　●自住型共有产权住房
　　政府可组织建设共有产权住房，以满足符合条件的中低收入住房困难家庭首套自住房需求，具体准入标准由市、县政府自行确定。鼓励购房人取得完全产权。已开工建设的经济适用住房和限价商品住房项目建成后，优先安排原经济适用住房和限价商品住房轮候对象，剩余部分纳入共有产权住房管理，由符合条件的中低收入住房困难家庭购买。自住型共有产权住房的个人产权比例原则上不低于房屋产权的80%，居民对政府占有产权部分缴纳租金。
　　●政企合作型共有产权住房
　　企(事)业单位、各类工业(产业)园区企业参与建设的公共租赁住房，与政府实行共有产权，优先解决园区就业人员居住，剩余房源由政府统一调剂使用。房屋运营维护由所属企(事)业单位负责，租金收益分配由双方协商确定。鼓励企(事)业单位通过购买政府产权取得房屋完全产权。
　　【定价】
　　共有产权住房实行政府定价
　　低于同类型商住房10%至15%
　　共有产权住房实行政府定价。政府按照房屋建筑成本形成机制，参照同地段同品质普通商品住房价格确定房屋销售价，原则上应当低于同类型商品住房销售价的10%至15%。同时，要准确测定政府投资份额和产权比例。
　　【建设】
　　新建自住型共有产权住房
　　单套建筑面积不超过90㎡
　　租赁型共有产权住房按公共租赁住房渠道进行筹集，优先从库存商品住房中筹集；新建项目以配建为主，建筑面积不超过60平方米。
　　棚改型和自住型共有产权住房主要采取集中建设的方式，也可在商品房项目中配建或向社会收购存量住房用于共有产权住房供应。
　　集中建设的自住型共有产权住房暂参照经济适用住房项目管理办法立项，供地方式实行招标、拍卖、挂牌方式出让，由政府组织建设。配建的自住型共有产权住房在土地拍卖前明确项目中共有产权住房的建设规模、建设面积标准，房地产开发企业建成后无偿移交给政府住房保障管理部门。配建比例由市、县(区)政府根据房源统筹安排确定。新建的自住型共有产权住房应坚持节地、节能、环保原则，全面执行绿色建筑评价标准，户型以中小套型为主，单套住房建筑面积标准不超过90平方米。项目交付时，应同时配套基本生活设施，满足居住基本功能。
　　【交易】
　　共有产权住房购买人
　　获完全产权后可上
　　租赁型共有产权住房购买人自取得房屋完全产权之日起，居住满5年可上市交易。在此之前确因特殊原因需要转让的，无论是否取得完全产权，均由政府按购买人最后一次购买房屋产权的价格并考虑房屋折旧因素回购，重新作为公共租赁住房使用。
　　棚改型共有产权住房在2年内取得完全产权的，按工程竣工当年销售价给予10%优惠；在3年内取得完全产权的，按5%给予优惠；超过3年的，按届时市场价取得完全产权。在安置户没有取得完全产权之前上市交易的，获得收益由产权双方按出资比例分成。届时房屋价值低于合同原价的，购房人按照合同原价支付政府所持有产权份额部分的价款，政府不再参与收益分配。
　　自住型共有产权住房在2年内取得完全产权的，给予工程竣工当年销售价10%的优惠；在3年内取得完全产权的，按5%给予优惠；超过3年的，按届时市场价取得完全产权。自取得完全产权之日起，满5年方可上市交易。
　　政企合作型共有产权住房在企业没有取得完全产权之前，不得向个人或家庭出售。
　　【政策】
　　保障对象缴纳住房公积金者
　　可优先获得公积金贷款支持
　　●土地供应
　　共有产权住房建设用地一律采取招标、拍卖、挂牌出让方式供应，在年度土地利用计划中优先安排、指标点供，做到应保尽保。政企合作型共有产权住房可利用企业员工宿舍和办公用房用地建设。整体购买在建房地产项目用于共有产权住房用地的，允许其在不改变用地性质和容积率的前提下，适当调整规划建设条件，优化户型结构。
　　●税费优惠
　　共有产权住房建设、运营、购买、出租和捐赠等涉税行为按现行税收政策执行，共有产权住房建设中政府优惠的土地出让收益显化为政府投入，作为政府投资份额。
　　●资金支持
　　鼓励金融机构根据共有产权住房性质和购房者特点，按照科学支持和审慎经营原则，改进和完善金融服务。符合共有产权住房购买资格的保障对象缴纳住房公积金的，可优先获得住房公积金贷款支持。(记者 郑峥)