英国政府如何干预土地政策

      英国从上世纪50年代开始建立城市绿带，目的是为了控制城市过度外延、减少乡村土地占用和保护环境。但是，绿带政策在发挥其应有的作用的同时，也产生了一些问题，主要是绿带刚性成为阻碍城市发展的障碍。在剑桥，由于绿带过于紧凑，存量土地有限，基本没有工业废弃地，导致地价急剧上升，房地产价格过高，引起了可就业人口与居住人口的失衡，影响了经济发展。近来有观点认为，政府干预土地政策已不适合一些城市的发展，应进行相应调整。
　　在英国，私有土地占主体是土地使用的特征。获得土地资源只能通过市场机制。土地的使用功能取决于市场经济原则和与之相适应的城市规划政策，在某一个地区，如果缺乏经济活动的需求，开发则不可能发生，再好的城市规划也无法实施，这就是说市场经济对任何一块土地的价值都会产生重要的影响，即规划与经济发展不能分离。英国规划法明确指出，除少数例外，所有的开发与建设必须通过规划得到政府的批准。这是因为市场本身无法产生一个合理的、有效的土地使用机制，无法做到既能在短期内解决对空间合理的要求，又能满足未来发展的长期需要。同时，土地是人类赖以生存的有限资源，政府部门必须参与土地的分配，在再分配过程中对近期和远期的要求进行平衡，对不同利益集团之间进行平衡。
　　在英国，政府干预土地使用不仅仅表现在制定城市土地开发规划管理制度上，同时还表现在土地所有权方面。1947年规划法所包含的一个重要内容就是土地开发权归政府所有，1975年的“社区土地法”为英格兰地方政府征购土地、调配地块及出售土地用于开发等提供了法律保证。英国政府的“城市开发集团”，“废弃土地复兴援助”，以及“公私合作伙伴方案”等都鼓励政府有关部门进行土地购置、地块调配、土地开垦及基础设施的配套，使这些土地便利于开发。在城市规划进行土地分配过程中必须考虑土地的区位。一个城市，土地的使用应使其获得较高的土地使用效益。当然，一些公共设施，例如电影院、图书馆等，考虑到公众的利益，规划就有可能难以得到实施，然而，土地级差原则有可能造成在某些价值较高的土地区位高密度的开发，而忽视在其他地区的开发，其结果将是城市不平衡地发展和市中心地价无限制地增长。高密度与高容积率将导致城市环境的恶化，最为重要的是各种开发应给城市社区带来利益，市场本身是无法考虑这种需求的。因此要求城市规划起龙头作用，并考虑市场规律与土地级差原则。这个问题若处理得当，两者有机结合，城市规划将能够在整体上提高土地价值。
　　根据规划法，地方政府可以批准或拒绝规划申请。同时，地方政府还可附加他们认为适宜的有关条件，规划管理部门可以与开发商进行谈判，要求开发商提供某些基础设施的建设或取得某些“规划收益”。作为开发商，在投资开发前，他要对土地使用规划方案有所了解。需要知道周围地区的土地使用性质。他需要知道在其中投资地区附近所进行的经济和社会活动是否有利于开发、经营和获取利润。英国法律规定在规划的编制过程中，必须有三个月公众参与的阶段，这项规定可以从两个方面来理解：首先城市规划的实施毫无疑问地将影响社会某些人的利益，所以人们有权利了解规划的详细内容。同时还应该给人们以表达意见的机会。通过这种方式促使规划需考虑绝大多数市民的利益。其次，规划的实施不仅需要政府的投资，也需要私人的投资。公众参与能够协助投资者与开发商了解投资环境和有关规划事宜。
即使在市场经济中依然需要政府对土地使用和土地市场进行干预。虽然早在1975年法规授予地方规划部门的权力被撤销。但威尔士土地管理局仍保留具有土地强制购置权。由于这个权力，该机构可以将许多私人所有的小块土地集中起来，形成一大片适宜开发的田地。如果让开发商自己逐块地谈判购地，购地的时间至少需要10倍以上。强制购置土地权在旧城改造过程中也发挥了重要的作用。通过购地与售地，国家获得大笔利润。这些利润可以用于旧城的改造与提供基础设施所需的费用。威尔士土地管理局的成功说明了政府对土地使用与土地市场进行干预的重要性。另外，政府以城市规划为手段对开发进行干涉能够确保社区的利益，使开发不仅仅对开发商有利。