银川已出现“N+1”租房模式
银川已出现“N+1”租房模式
租赁市场急需规范政策出台
日前，住房和城乡建设部副部长陆克华在国新办新闻发布会上表示，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。这意味着存在多年的出租房合租业务从半地下彻底走向公开。其实在2008年银川就已出现“N+1”租房模式，这种把客厅做成隔断出租的合租形式，由于房租低更灵活受到了初入社会年轻人的青睐，然而缺乏监管的状态存在诸多安全隐患，急需相关政策的出台来规范这一领域。
群租房便宜灵活更适合年轻人
四年的大学生活让小薇喜欢上了银川，老家在四川的她决定在银川找工作。实习期的她每个月只有1200元的工资，除了吃喝和交通费能付房租的钱就所剩无几。“谁都想有个大大的阳台，自己住得宽敞自在，可就我这点钱，哪怕不吃不喝，都未必够租的起一整套房。”小薇翻了翻网上的租房信息，整套出租的房子房东基本上都要求年付或者是半年付，按季度付房租的都很少。
几番比较之下，她选择了新一中附近的一处合租房。小薇告诉记者，这原本是一套三居室的房子，客厅和厨房经过改造后打了隔断变成了房间。这套五人合租的房子显得很拥挤，除了一条只能容纳一人通过的狭长走廊，其他的地方都被隔成了私人空间。“先凑合住吧，等攒两个月的工资了再搬出隔断间，换个环境好点的合租房。”由于价格低，只需要交一个月房租和一个月押金，交了1000元以后小薇就搬了进来。
记者了解到，这种“N+1”租房模式早在2008年前后就在银川出现了。那时整套出租的房子一般都需要年付，刚走入社会的年轻人能租的起的不多，加之银川外来人口快速增长，做这种“N+1”租房模式的人如雨后春笋般发展起来，不少人都通过租房挣到了钱。
“N+1”租房模式无监管很混乱
苏勇在2008年底大学刚毕业的时候，了解到了这种“N+1”租房模式，看准了其中的商机后他打算跟几个同学合伙租房。他们先尝试着在宁大周边足了两套当时新建好的毛坯房，由于是毛坯房当时的租金非常便宜，一套126平方米三室两厅的房子每个月租金只有800元，谈好了价格，苏勇跟房东签了3年的合同。投入了一万多元进行了简单装修，把客厅和餐厅都隔成了卧室，整套房从三间卧室升级成了五间。苏勇和朋友通过在网上发布消息，主卧600元、2个次卧500元、2个隔断400元，整套房可以租到2200元。
经过探索和尝试，苏勇和他的伙伴在2009年-2010年迅速从两套房发展到了高峰期的近70套房，掌握房源300多间。当时整个银川房地产市场需求非常大，所以这种短租房一经推出便出现了供不应求的局面，最好的时候一天就租出去了50多套。租金可以押一付三、也可以押一付一，这为不少经济实力比较弱的年轻人解决了住房问题。
后来，苏勇的许多朋友都不理解，2013的时候他为什么就不干了？苏勇向记者诉说了其中的隐情。首先租房者很难管理，都是年轻人住在一起，生活习惯不同、作息时间不同，难免发生一些纠纷摩擦。2010年底，他在附属医院附近的一套房子里的租客，就因为喝酒的时候声音太大发生了冲突，打架造成一人受伤。苏勇说，有时候是把房子租给四五个人，谁想到他们住进去以后分别带了自己的男女朋友，就变成了七八个人群居。本来就很狭小的房子住了这么多人，房间又做了隔断，如果发生火灾人员很难逃生，这让苏勇也不敢再做群租的生意。再加上2013年以后银川房地产市场大量供应新房，这让以前一个月能租2000多元的房子房租跌到了1600多元，生意不好做也是苏勇等人撤出的重要原因。
租赁市场门槛低存活难
只要你有间房都可以发布信息，这就造成了如今房屋租赁市场“二房东”人满为患。赤那思房产中介公司在银川从事房屋合租业务6年，该公司的王经理告诉记者，6年间他的房源已经由100多套减少到了60多套。赤那思房产中介公司现有150多间房源，在2015年10月到2016年3月期间，只租出去了60间左右，还不到总房源的一半。“我们把整套房从房东手里租过来，签的都是几年的长期合同，租出去的时候是短租减轻租客的负担。这就造成了冬天的时候大量的空房闲置，增加了租赁公司的负担。”王经理说，公司接手的毛坯房装修的费用大概在3万元左右，还要承担设施维护，比如非人为破坏造成的马桶、电灯、门窗等的损坏，中介公司都要派人及时维修，他觉得目前的租赁市场已经无利可图。
像赤那思房产中介公司这样的租赁企业，还面临着不正规市场的低价冲击。王经理认为，现在行业急需的就是一套完整的准出准入制度，对出租房屋形成监管可控的制度。“我们的房子都是定期请人过去巡查，看看屋里有没有什么东西损坏了，屋里住的人是不是安全。有的房子卫生很差的，还要请人给打扫一下。”王经理认为，租房业务不是租出去就不管了，期间的监管和服务很重要。
尽快出台操作细则
目前，银川市的租房管理权已由银川市住建局下放到三区政府，然而记者在采访时发现下放后的管理存在缺失。有的政府部门负责租房管理的只有一个人，辖区内具体有多少出租屋并不了解，社区网格员也没有收集出租屋的信息。“从市住建局接手租房管理权的时候就没有租房登记的信息，我们的人手太少在管理上也确实存在很大困难。”一位从事租赁管理的工作人员告诉记者，目前三区的情况都差不多，对于房屋出租市场的监管缺失确实存在。
业内人士表示，并非所有房屋都适合改造。即便客厅本身不是消防通道，也要明确改造之后如何确保消防安全，例如预留多长多宽的空间作为消防通道，采用什么样的材料进行区隔，这些都要由住建部门和消防部门制定详细的标准。同样道理，房屋改造后，怎样确保通风和采光，如何解决合租房经常遇到的个人安全和隐私问题，也需要相应的规范。出租屋人员结构复杂，如果没有严格的监管措施，很容易出现社会治安问题。
此前，住建部门相关负责人在接受记者采访时也表示，鼓励租售并举是目前去库存的重要手段之一，要制定相关政策鼓励企业开展住房集中租赁业务。这种公司集约化提供的出租业务，无论是整租还是合租都较不明房源更安全，也有一定保障。这位负责人表示，随着隔断间的合法化，群租现象将会增多，相应的安全事故、矛盾纠纷产生的可能性也会大大增加。要杜绝所有安全隐患并不容易，不过政府若对其进行规范管理，严格实行登记制度，详细备案，会有效降低上述问题的发生。
记者 李鲲鹏