关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见

              关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见

                                                        宁建发〔2014〕92号

各市、县、红寺堡区住房城乡建设（住房保障、房管）局、财政局、发展改革委（局）、国土资源局，宁东管委会规划建设土地局、财政局、经济发展局：

        为进一步完善住房保障制度，改进和规范租赁型保障房建设和管理，提高保障房资源配置效率，根据《住房城乡建设部财政部 国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）要求，结合我区实际，决定从2014年起，实行公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，现就并轨运行有关工作提出以下实施意见：

        一、充分认识并轨运行的重要意义

        公共租赁住房和廉租住房并轨运行是完善住房保障制度体系，提高保障房资源配置效率的有效措施，是改善住房保障公共服务的有效途径，是维护社会公平正义的具体举措，也是深化住房保障制度改革的重要内容。实行公共租赁住房和廉租住房并轨运行，有利于科学整合和统筹使用住房保障资源，有助于加快健全科学合理、规范有序的准入退出机制，有利于更好满足住房困难群体的实际住房需求，也有利于加快实现住房保障目标。各市、县要高度重视，切实加强领导，强化措施，狠抓落实，确保各项要求落实到位。

        二、统筹房源筹集，加大建设力度

        各市、县要将2014年及以后规划确定的廉租住房年度建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。要综合运用多种政策措施，积极引导和支持各类工业园区、慈善园区同步规划建设公共租赁住房，解决园区就业人员的居住困难。鼓励民间资本、企（事）业单位、社会团体和其他组织投资建设并持有和运营公共租赁住房，优先解决本单位职工、外来务工人员的居住问题。房源有剩余的，可由当地住房保障部门调剂供给其他符合住房保障条件的家庭租住，权属不变。人口净流入量较大的市、县要提高公共租赁住房建设比重，增加房源有效供应。

        各市、县要根据有关规定，在对申请对象需求进行摸底调查的基础上，综合考虑申请、轮候对象家庭人口数量、性别结构、代际结构、支付能力等因素，统筹建设标准，合理配置不同户型房屋比例，单元型公共租赁住房单套建筑面积控制在40-60平方米，以50平方米左右的户型为主。宿舍型公共租赁住房单套建筑面积控制在40平方米左右。严禁面积超标。

        要进一步优化公共租赁住房布局。新筹集的公共租赁住房要充分考虑居民就业和生活需求，统筹规划，合理布局，将项目优先安排在交通便利、生活方便、公共基础配套设施相对完善的区域。尽可能将保障房建设项目安排在重点发展区域、产业集中区域，同步配套建设市政基础设施、商业和综合服务设施，方便保障对象就业、生活。

        三、落实各项优惠政策

            （一）落实政府补助资金。 公共租赁住房和廉租住房并轨后，自治区人民政府给予适当资金补助；自治区人民政府2014年以前通过地方债安排用于新建廉租住房配套补助投资渠道继续保留，调整用于公共租赁住房建设。

        市、县政府原资金筹措渠道不变，土地出让净收益用于公共租赁住房建设的计提比例不低于15%。要进一步拓宽资金筹集渠道，对政府主导建设公共租赁住房建设资金兜底。可采取贴息方式对民间资本、企（事）业单位投资公共租赁住房建设和运营给予支持。具体贴息政策由市、县人民政府制定。

            （二）保证土地供应。 各市、县要将公共租赁住房建设用地纳入土地利用总体规划，保证供应。自治区对公共租赁住房建设用地实行计划指标单列，单报单批。政府主导建设公共租赁住房以划拨方式供应，社会投资建设公共租赁住房建设用地可采取出让、租赁或者作价出资入股等方式有偿供应。各类工业园区、开发区根据规划布局和功能分区，按照集约用地的原则，由政府统一规划，引导企业参与集中建设公共租赁住房，建设用地采取划拨方式供应。允许有条件的企业在自用土地上建设一定数量的公共租赁住房。

        商品房项目中配建公共租赁住房的，在土地出让时，要在规划和土地出让合同中，明确公共租赁住房配建比例、开工时间、竣工时间、违约责任等条款。对未按规定实施配建的项目，不予办理建设用地规划许可、商品房预售许可和房屋产权初始登记等手续。

            （三）落实各项税费优惠政策。 公共租赁住房建设和运营的税收优惠政策按照财政部、国家税务总局的有关规定执行。各种规费减免按照《自治区人民政府办公厅关于减免保障性安居工程和生态移民工程建设各项行政事业性收费和政府性基金的通知》（宁政办发〔2012〕115号）执行。

        四、加强房屋产权登记

        公共租赁住房竣工验收合格后，应当及时按有关规定办理房屋权属登记，未经市、县人民政府公共租赁住房主管部门批准，不得分割登记，不得分户办理权属登记证，不得分户转让，不得擅自改变用途。民间资本、企（事）业单位投资建设的公共租赁住房，与政府实行共有产权管理，各级政府补贴、税费减免、土地使用等相关政策性优惠资金作价登记为政府产权。

        五、加强租金管理

            （一）完善租金定价机制。 公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型、同品质住房的市场租金水平确定。政府投资建设的公共租住房实行政府定价，民间资本投资或参与建设的公共租赁住房实行政府指导价。具体标准由市、县人民政府价格主管部门会同住房保障部门制定，及时向社会公布并进行动态调整。民间资本、企（事）业单位参与建设并运营管理的的公共租赁住房，租金标准和管理办法由企（事业）单位制定并报当地价格主管部门和住房保障管理部门备案。

            （二）实行分档补贴。 公共租赁住房租金统一按同地段同类型住房市场租金缴纳。承租住房超出保障面积标准的部分一律按照市场租金缴纳。政府投资建设并运营管理的公共租住房，应当根据住房保障对象的家庭收入、住房困难程度等因素，设定若干个档次，实行分档补贴，对租金支付能力较弱、生活比较困难的保障对象，直接给予租金减免。要切实缩短租金收取与补贴发放的间隔时间，减轻住房保障对象的经济负担。

            （三）规范租金使用。 政府投资建设公共租赁住房的租金收入，应当按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于偿还政府投资的公共租赁住房建设贷款本息，以及租金补贴、物业管理、维修、设施更新等，不足部分由同级财政安排。承租企、事业单位公共租赁住房的，承租人应当按规定向产权单位缴纳租金，所缴租金专项用于公共租赁住房运营维护。

        在市场租赁住房的低收入住房保障对象领取住房租赁补贴，应当提供房屋租赁合同和出租人帐户等信息。不得将租赁补贴直接发给承租人。

        六、统一分配管理，规范运营秩序

            （一）明确准入条件。 各市、县要将公共租赁住房和原廉租住房的保障对象统一纳入公共租赁住房保障范围，合理确定准入条件和标准，并定期调整，及时向社会公布。具有当地城镇户籍的低收入住房困难家庭，优先享受公共租赁住房保障。民间资本投资建设、持有并运营管理的公共租赁住房，承租人应当符合当地政府规定的条件。

            （二）统一受理渠道。 公共租赁住房申请审核实行统一受理和联动审核，并按规定进行“三审两公示”。各市、县要抓紧整合公共租赁住房和原廉租住房保障对象申请受理渠道，统一受理窗口，统一申请表格，统一工作程序，统一审核标准，简化手续，提高效率，方便群众。

            （三）规范申请人行为。 要全面实行申请人承诺书制度，强化申请人信息申报义务履行，申请人要对其提供的住房、收入、财产等信息的真实性负责，书面同意审核机关调查核实，并定期主动向有关部门报告变动情况。

            （四）合理确定轮候次序。 要按照先保障住房困难的低保家庭，再保障低收入家庭，后保障中等偏下收入家庭的分配原则，根据保障对象的住房困难程度、申请时间、收入水平、保障需求、房源等情况，实行分类轮候，采取综合打分或摇号分配，具体轮候办法和期限，由市县政府确定并向社会公布。已登记为住房保障对象的劳动模范、复转军人、孤、老、病、残、贫困单亲家庭等特殊困难家庭，应当优先保障，具体办法由市、县人民政府制定。

            （五）健全退出机制。 公共租赁住房租赁合同（协议）应当载明双方的权利、义务、责任和处罚条款。出租人可通过调整租金补贴档次或停发租金补贴等方式进行管理。承租人在租赁合同到期时仍符合住房保障条件的，应在合同期满前3个月提出续租申请。承租人因经济状况或住房条件改善，不再符合住房保障条件的，无论租赁合同是否到期，应当自不再符合保障条件之日起3个月内腾退住房，不能及时腾退住房的，应当自不再符合住房保障条件之日起，停止发放租赁补贴。承租人应当自觉服从出租人管理，对拒不服从管理的，按照合同约定处罚或申请人民法院强制执行。

              （六）加强物业管理。 物业管理可以实行住户自我管理、自我服务，也可以选聘物业服务企业管理。市、县人民政府住房保障主管部门要针对公共租赁住房特点，制定相应的物业管理办法，可通过政府购买服务的方式,委托物业服务企业承担公共租赁住房定期巡查、维修养护工作。市县人民政府要建立物业费和采暖费补贴机制，对困难家庭予以补贴。对物业服务企业参与保障房小区管理的，应当给予资金补贴或政策支持。

        七、过渡期管理

        本实施意见下发前已分配入住的公共租赁住房和原廉租住房，租金水平仍按原标准和规定执行，可在原租赁合同期满后，过渡到并轨后的管理模式。2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。已建成但未入住的廉租住房应当优先保证原廉租住房轮候对象，剩余部分按公共租赁住房分配。

        八、切实加强并轨运行工作的组织领导

            （一）落实工作责任。 公共租赁住房和廉租住房并轨运行是2014年度全区住房保障制度改革的一项重要任务。各市、县要根据本实施意见，结合当地实际，制订实施细则，明确职责分工，健全工作机制，及时对现行相关城镇住房保障政策进行修订和完善，确保并轨运行工作顺利推进。

            （二）强化信息公开。 各市、县要进一步加大住房保障信息公开力度，全面公开公共租赁住房的房源及分配政策、程序、对象、过程、结果及退出情况等信息，将申请、审核、分配、使用及补贴发放等信息全方位、全过程置于阳光之下，主动接受群众监督。

            （三）注重宣传引导。 并轨工作政策性强，涉及面广，关系群众切身利益。各市、县要广泛宣传并轨运行工作的重要意义，主动发布和准确解读政策措施，深入细致做好群众工作，引导合理预期，主动解疑释惑，营造良好氛围。

        各市、县在并轨运行实施过程中好的经验和做法，请及时报自治区住房和城乡建设厅。

        自治区住房和城乡建设厅                自治区财政厅

        自治区发展和改革委员会            自治区国土资源厅

        ;                              2014年5月7日